مراحل اداری ساخت ساختمان از شروع تا خاتمه کار و مجوزهای مورد نیاز
به گزارش مجله سفرنامه مالزی، مراحل اداری ساختمان از این پتانسیل برخوردار است که تبدیل به یک کابوس برای شما شود. عدم آگاهی مناسب از مراحل اداری و مدارک لازم نیز باعث تشدید این معضل می شوند. ساخت ساختمان به مجوزهای مختلفی نیاز دارد که بستگی به ویژگی های پروژه دارد. بعضی از این مجوزها قبل از عملیات ساخت و بعضی هم بعد از عملیات ساخت مورد نیاز هستند. در این مقاله از ویکی ساختمون به طور مفصل به فرآیند اداری ساخت ساختمان در مناطق شهری می پردازیم.
انواع پروانه ساخت ساختمان
ساخت ساختمان شامل عملیات های مختلفی می شود که در ادامه مهم ترین آن ها تعریف شده اند.
- پروانه ساختمان: در واقع یک مجوز قانونی صادر شده از طرف شهرداری برای صاحب یا صاحبان ملک و ساخت و ساز است.
- تخریب و نوسازی: این پروانه به منظور تخریب ساختمان قدیمی و ساخت یک ساختمان جدید بر اساس طرح تفصیلی صادر می شود. در مقاله مجوز بازسازی خانه : آیا برای بازسازی خانه به مجوز نیاز داریم؟ به طور مفصل به مراحل صدور و نکات مهم پیرامون این مجوز پرداخته شده است.
- توسعه بنا: پروانه ای به منظور احداث طبقاتی روی طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع/ اضافه اشکوب)
- تعویض مهندسین ناظر یا مجری: در صورت درخواست مالک و با رعایت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر، مجری، مراجع ذی صلاح، معرفی ناظر و مجری جدید، مجوز فوق صادر می شود.
- تغییرات: پروانه ای است که در جهت انجام تغییرات و تغییرات جزئی و کلی صادر می شود.
- تبدیلات: مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد، تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و … صادر می شود.
- تغییر نقشه: در صورت تقاضای مالک و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه های معتبر، پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.
- تمدید پروانه: در صورت منقضی شدن مهلت پروانه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالک، اعتبار پروانه تمدید و یا همان تعیینات صادر خواهد شد.
- دیوارکشی: مشمول مجوزهایی به منظور ساخت دیوار برای زمین فارغ از اینکه دارای مستحدثات باشد یا نباشد.
- تعویض سقف: هرگونه تغییر سقف که از لحاظ ایمنی ساختمان ضروری باشد یا نباشد.
- صدور پروانه: برای اراضی مشمول ماده واحده قانون تعیین تکلیف شرایط املاک
مدارک لازم برای صدور پروانه ساخت ساختمان
بعد از این که با انواع پروانه های ساختمانی آشنا شدید به سراغ معرفی انواع مدارک و مستندات مورد نیاز برای صدور پروانه ساخت ساختمان در مناطق شهری می رویم.
- تکمیل فرم درخواست صدور پروانه ساختمان
- اصل و مدرک مالکیت شامل یکی از مدارک سند مالکیت/ برگه قرارداد واگذاری زمین شهری/ اجاره نامه سازمان اوقاف/ مقاوله نامه اداره املاک و مستغلات شهرداری تهران می شود.
- اصل شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
- اصل فیش پرداخت شده نوسازی سال جاری
- اصل صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند.
- اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت (در صورت فوت مالک)
- ارائه گواهی 6 و 8 قانون زمین شهری در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد.
- نقشه جی آی اِس (GIS) که محل ملک توسط مالک بر روی آن تعیین شده باشد.
- حضور کلیه مالکین یا وکلای قانونی آنان الزامی است. اصل وکالت نامه و شناسنامه و کارت ملی وکیل در صورت مراجعه وکیل نباید فراموش شود.
- فیش های آب، برق، گاز و تلفن
- ارائه مجوز محدوده و داخل حریم شهرکه توسط شورای برنامه ریزی و توسعه استان صادر می شود.
- مدارک لازم و نقشه های مورد نیاز
- نقشه معماری با مهر و امضای مهندس معمار (4 سری)
- نقشه محاسبات و سازه نگهبان با مهر و امضای مهندس محاسب (3 سری)
- چک لیست زلزله با مهر و امضای مهندس محاسب
- سازه نگهبان موقت
- گزارش مکانیک خاک که برای ساختمان های بیش از پنج طبقه یا مساحت بیش از 2 هزار متر لازم است.
- نقشه تاسیسات مکانیکی (آبی، حرارتی، برودتی) با مهر و امضای مهندس تاسیسات (3 سری)
- نقشه تاسیسات برقی با مهر و امضای مهندس برق (3 سری)
- برگ تعهد مهندس معمار (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس محاسب (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس تاسیسات برقی (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس تاسیسات مکانیکی (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس ناظر (حقیقی یا حقوقی)
- برگ تعهد مهندس مجری ساختمان
- تأییدیه آتش نشانی برای ساختمان های بیش از شش طبقه یا زمین هایی با مساحت بیش از 2 هزار متر
مراحل اداری مجوز ساخت ساختمان
در بالا به مدارک لازم برای صدور پروانه ساخت ساختمان اشاره شد. در ادامه به تشریح مراحل اداری ساخت ساختمان در مناطق شهری پرداخته شده است.
مرحله اول؛ تشکیل پرونده
تشکیل پرونده جهت صدور پروانه ساخت ساختمان به دو صورت حضوری و غیر حضوری صورت می گیرد. برای تشکیل پرونده حضوری باید به شهرداری منطقه برای غیرحضوری نیز باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کنید. برای صرفه جویی در وقت حتماً به دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کنید.
مرحله دوم؛ بازدید و طرح تفصیلی
بعد از تشکیل پرونده و بررسی آن توسط مسئول مربوط در شهرداری منطقه، دستوری مبنی بر بازدید حضوری از زمین و منطقه پروژه صادر می شود. بر همین اساس مسئول مربوطه با هماهنگی شما اقدام به بازدید و بررسی می کند.
در بعضی از شهرهای بزرگ مثل تهران طرح تفصیلی اجرا می شود یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر تعیین شده است. بعد از بازدید کارشناس شهرداری، نوبت به بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک می رسد. بر همین اساس طرح تفصیلی کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی شهر تعیین می شود.
مرحله سوم؛ تهیه نقشه
در گام بعدی شهرداری دستور لازم مبنی بر تهیه نقشه را به شما می دهد. در فرآیند تهیه نقشه باید ابعاد و مساحت دقیق زمین بعد از اجرای اصلاحات احتمالی شهرداری تعیین شود.
تعداد طبقات و سطح اشغال شده هر طبقه نیز از دیگر اطلاعاتی هستند که باید در نقشه گنجانده شود. بعد از تعیین کردن موارد بالا باید با کمک یک مهندس معمار اقدام به طراحی نقشه کنیم.
مرحله چهارم؛ تأیید نقشه
بعد از طراحی نقشه ساختمان با رعایت ابعاد و ساخت بعد از اصلاحات، باید آن را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری ارسال کرد. این نقش در شهرداری با استانداردهای تعریف شده تطبیق داده می شود و در صورت تطابق کاملاً، تایید خواهد شد.
مرحله پنجم؛ عوارض
عوارض یکی از مراحل اصلی در ساخت ساختمان است. بعد از تایید نقشه طراحی شده از ساختمان نوبت به تعیین مقدار عوارض از سوی شهرداری می رسد. مقدار عوارض توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و به شما ابلاغ می شود. این عوارض اغلب شامل عوارض شهرداری و عوارض نوسازی می شود.
مرحله ششم؛ آماده کردن پیش نویس مدارک
بعد از پرداخت عوارضی که از سوی شهرداری تعیین شده است، باید با مراجعه به دفاتر خدمات شهری نسبت به تکمیل فرم درخواست ناظر اقدام کنید. بعد از گذشت مدت تعیین از سوی دفتر با شما تماس و یک ناظر ساختمانی به شما معرفی می شود.
در گام بعدی باید به عقد قرارداد با ناظر اقدام کنید. سپس باید برگه های سهمیه و قرارداد به منظور تکمیل پیش نویس پروانه به دفاتر خدمات شهری تحویل داده شود. بعد از آن باید مدارک تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما توسط شما به عنوان مالک تکمیل شود.
از طرفی هم اگر زیربنای ساختمان بیش از 2000 متر باشد ماده 33 نظام مهندسی را اجرا کنید. بر اساس این ماده باید مراحل تایید نقشه های سازه، تایید گزارش آزمایش مکانیک خاک و تایید نقشه های تاسیسات برق و مکانیک را طی کنید. در کل مدارک پیش نویس شده ای که به دفاتر خدمات شهری تحویل می دهید شامل موارد زیر هستند.
- برگه سبز مهره شده 4 رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک
- برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
- برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تاییدیه نما
- فایل های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک
- چک لیست های مبحث 19 و 6 بارگذاری و زلزله
- برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تاییدیه خاک
مرحله هفتم؛ تایید نقشه های چهار رشته
در این مرحله از مراحل اداری ساخت ساختمان و صدور پروانه باید تایید مدارک مرتبط با چهار رشته سازه، معماری، برق و مکانیک را که در مرحله قبل تحویل دفاتر خدمات شهری داده اید را بگیرید.
مرحله هشتم؛ تایید دفتر خدمات شهری
در مرحله بعد دفاتر خدمات شهری که به آن مراجعه کرده و مدارک خود را به آن تحویل داده اید با بررسی همه مدارک نسبت به ارائه تاییدیه به شما به عنوان مالک اقدام می کند.
مرحله نهم؛ تایید طرح تفصیلی
همان طور که در بالا نیز عنوان شد بعضی از شهرها دارای طرح های تفصیلی هستند. بعد از دریافت تأییدیه دفتر خدمات شهری باید نسبت به دریافت تاییدیه طرح تفصیلی بر و کف از سوی شهرداری اقدام کنید.
مرحله دهم؛ تایید رییس صدور پروانه ساختمان
بعد از تایید طرح تفصیلی، پرونده شما به رییس بخش صدور پروانه ساخت و ساز ارجاع داده می شود. در صورت عدم وجود تطابق و هر مسئله ای، مدارک شما تأیید خواهند شد.
مرحله یازدهم؛ تایید معاونت شهرسازی
در مرحله بعد از مراحل ساخت ساختمان، پرونده و مدارک شما به معاونت شهرسازی و معماری ارجاع داده و تایید می شود.
مرحله دوازدهم؛ تایید نهایی و چاپ پروانه
شهرداری آخرین نهادی است که مدارک و پرونده شما را تایید خواهد کرد. بعد از تایید پرونده توسط شهرداری، پروانه ساخت ساختمان شما به عنوان مالک صادر و چاپ خواهد شد.
اعتبار پروانه ساخت ساختمان چقدر است؟
موضوع دیگری که در خصوص پروانه و جواز ساخت و ساختمان مهم است، مدت زمان اعتبار آن است. در کل این پروانه از تاریخ صدور به مدت 2 سال اعتبار خواهد داشت. در این مجوز بر اساس متراژ زمین، مدت زمان لازم برای احداث بنا نیز تعیین می شود.
در صورتی که شما به عنوان مالک به هر دلیل نتوانید در این مدت ساخت ساختمان را کامل کنید به شما اخطار داده شده و مشمول جریمه عوارض تعویق احداث خواهید شد. از طرفی هم مدت مقرر در پروانه تمدید نمی شود و با انقضای آن، مالک به پرداخت 20 درصد از محاسبات پروانه و دریافت مجوز جدید ملزم خواهد شد که در این حالت پروانه به مدت سه سال تمدید خواهد شد.
چگونه انتها کار ساختمان بگیریم؟
دریافت انتها کار ساخت ساختمان بر عهده سازنده آن است. با ارسال درخواست صدور انتها کار، کارشناسان شهرداری ساختمان را از جنبه های مختلف بررسی و در صورت تطابق همه استانداردها و قوانین و عدم وجود تخلف، انتها کار صادر خواهد شد.
در ادامه مدارک و مراحل دریافت انتها کار ساختمان به طور خلاصه آورده شده است، برای اطلاعات بیشتر و کامل تر حتماً به مقاله انتها کار ساختمان چیست؟ چگونگی اخذ آن بدون دردسر و قانونی مراجعه کنید.
مدارک مورد نیاز برای دریافت انتها کار ساختمان
مدارک زیر به منظور صدور انتها کار از سوی شهرداری لازم خواهد بود.
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
- در صورت که مالک اصلی در قید حیات نباشد باید مدارک انحصار وراثت تهیه و تحویل داده شود.
- نقشه ساخت تفکیکی با مهر و امضای مهندس ذیصلاح توسط مالک یا مهندس ذیصلاح تعیین شده باشد.
- اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاک دارای سند آپارتمانی یا املاک اوقافی
- اصل و کپی پرداخت های مربوط به عوارض نوسازی سالیانه
- اصل و کپی قبض آب، برق، گاز، تلفن
- ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارش های مرحله ای و همچنین تأییدیه استاندارد برای آسانسور در ساختمان های نوساز
- اصل و کپی پروانه ساختمان
- نقشه معماری ملک
- گزارش مهندس ناظر
مراحل دریافت انتها کار ساختمان
فرایند صدور انتها کار را می توان در چند مرحله زیر خلاصه کرد.
- تشکیل پرونده
- تحویل سند مالکیت رسمی
- بازدید از ساختمان توسط کارشناس شهرداری
- تحویل گزارش مهندس ناظر
- بررسی وتایید گزارش مأمور فنی شهرداری
- بررسی و تایید زیربنای ساختمان
- بررسی رضایت همسایه های ساختمان
- تهیه پیش نویس انتها کار
- تکمیل برگ گواهی انتها کار تایید و امضای نهایی انتها کار
- مهر شدن انتها کار توسط دبیرخانه
- صدور نهایی انتها کار
سخن آخر
مراحل اداری دریافت پروانه و انتها کار ساخت ساختمان می تواند برای بسکمک سخت و پیچیده باشد که آن هم ناشی از اطلاعات ناقص و ناکافی است. در این مقاله به طور مفصل به مراحل اداری ساخت ساختمان در مناطق شهری پرداخته شد.
تجربه شما از دریافت پروانه ساخت و انتها کار ساختمان چیست؟
منبع: ویکی ساختمان